부동산등기의 유효요건

형식적 유효요건 <<부동산등기법>>

 

1. 각하사유에 해당되지 않아야 한다

(1) 관할 위반의 등기가 아니어야 한다.

- 관활위반의 등기는 등기관이 각하하여야 한다

- 실체관계에 부합해도 절대무효, 직권말소, 이의신청 대상

 

(2) 등기할 사항이어야 한다

- 등기할 사항이 아니면 각하해야함

- 실체관계에 부합해도 절대무효, 직권말소, 이의신청 대상

 

(3) 절차에 흠결이 없어야 한다

- But 하자가 좀 있어도 실체적 유효요건이 있으면 유효하다

 

2. 등기부에 기록되어 있어야 한다

- 등기관의 과실로 누락되면 등기가 있다고 할 수 없다

- 불법말소된 등기의 물권은 소멸하지 않는다

 ㄴ 등기는 물권의 효력발생요건 O, 존속요건 X

 

3. 중복등기의 문제

 

(1) 이중등기에 대한 판례

- 표제부의 이중등기 : 실제상황과 일치하는 보존등기만 유효

- 갑구의 이중등기

 ㄴ 명의인 동일O : 먼저 한것 유효

 ㄴ 명의인 동일X : 먼저 한것이 원인무효가 되지 않는 한 뒤에거는 무효

 

실체적 유효요건 <<민법>>

 

1. 등기와 부합하는 실체관계가 있어야함

- 등기에 부합하는 부동산

- 명의인은 허무인이 아니어야

- 등기에 부합하는 실체적 권리변동, 물권행위 존재 필요

 

2. 등기와 실체관계의 일치 정도

- 질적 불일치

 ㄴ권리 주체 불일치 : 권리자 A를 B로 등기한 경우

 ㄴ등기 목적 불일치 : 전세권 계약인데 임차권 등기한 경우

 ㄴ등기 목적물 불일치 : A건물 계약한 후 B건물을 등기한 경우

 

- 양적 불일치 : 전세금 7천 받았는데 1억으로 등기 or 1억 받았는데 7천으로 등기

 ㄴ어쨌거나 작은것만 보장 받음

 

3. 유효요건의 완화

 

(1) 중간생략등기 (A > B > C 순으로 매매 되었지만 B생략 A에서 C로 바로 등기)

 - 유효성 : 중간생략등기는 원칙은 무효이나

 ㄴ 전원의 합의, 순차적 합의 있으면 유효

 ㄴ 명시적, 묵시적 합의 가능

 ㄴ 합의 없어도 등기되어 있으면 유효

 

(2) 모두생략등기 : 실체관계 부합하면 등기 유효

(3) 실체관계와 다른 등기원인으로 한 등기 : 실체관계와 부합하는 한 등기 유효

(3) 무효등기의 유용

 표제부 유용 : 건물 멸실 후 신축시 종전 등기부 유용 안됨

 권리의 유용 : 새로운 이해관계를 가지는 제 3자가 없는 한 유효